Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości (rynek wtórny)
1 stycznia 2009 r. ustawodawca wprowadził w życie nowe przepisy, które regulują zasady obowiązujące przy sprzedaży nieruchomości. W aktualnym stanie prawnym możliwe są trzy odrębne reżimy prawne, które znajdują swoje zastosowanie do zbycia majątku nieruchomego. W związku z tym, podatnicy mają duże trudności, żeby w sposób właściwy opodatkować dokonywane transakcje. Aby określić, jakie przepisy ustawy należy wziąć pod uwagę w określonym stanie faktycznym, konieczne jest ustalenie momentu zakupu domu lub mieszkania, który decyduje o zasadach obowiązujących przy ich sprzedaży. Moment ten wyznacza oczywiście data podpisania aktu notarialnego.
Sprzedając nieruchomość lub prawo majątkowe po 31 grudnia 2008 r. zastosowanie może mieć nowe zwolnienie od podatku dochodowego. Przepis ten zwalnia od podatku dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, uzyskany przychód zostanie wydatkowany na tzw. własne cele mieszkaniowe.
Do wydatków na własne cele mieszkaniowe ustawodawca zalicza m.in.:
- zakup domu lub mieszkania, gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, prawa wieczystego użytkowania takiego gruntu, budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego (w tym również położonego w innym kraju Unii Europejskiej, Europejskiego Obszaru Gospodarczego bądź w Szwajcarii),
- spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego wcześniej przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na wymienione w ustawie własne cele mieszkaniowe.
Kwotę dochodu zwolnionego ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych nabytych po 31 grudnia 2008 r., wykazuje się w poz. 26 zeznania PIT-39. Kwotę dochodu zwolnionego oblicza się jako iloczyn uzyskanego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Środki ze sprzedaży mieszkania trzeba faktycznie wydać do końca 2011 r.
Podatek od sprzedaży
W przypadku, gdy sprzedaż nieruchomości – nabytej po 31 grudnia 2006 r. – podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym (przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie), zbywca płaci zryczałtowany podatek dochodowy w wysokości 19% dochodu.
Aby obliczyć dochód (podstawę opodatkowania), podatnik powinien ustalić przychód i koszty uzyskania oraz sprawdzić, czy nie zostały dokonane od nieruchomości odpisy amortyzacyjne.
Przychodem jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli sprzedający nalicza VAT, przychodem jest cena netto. Do kosztów odpłatnego zbycia zalicza się między innymi:
- opłatę notarialną;
- opłatę skarbową;
- opłatę sądową;
- koszty pośrednika obrotu nieruchomościami,
w wysokości faktycznie poniesionej przez podatnika.
Kosztem nie będzie podatek od czynności cywilnoprawnych, gdyż ponosi go zawsze nabywca.
Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły ich wartość, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.
Wysokość nakładów ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
Koszty nabycia lub koszty wytworzenia są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski” (koszty podwyższane co roku o stopień inflacji).
Podstawą opodatkowania jest
- dochód stanowiący różnicę pomiędzy ww. przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości a ww. kosztami
- powiększony o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonanych liniowo, czy to w ramach działalności gospodarczej, czy w ramach najmu lub leasingu (powiększamy również o odpisy, które nie stanowiły kosztów uzyskania przychodu, ale zostały dokonane).
Od podstawy opodatkowania naliczamy 19% zryczałtowany podatek dochodowy (to nie jest podatek liniowy dla prowadzących działalność gospodarczą!).
Zryczałtowany podatek dochodowy wykazuje się w zeznaniu rocznym PIT-36, PIT-36L lub PIT-37 i wpłaca do urzędu skarbowego w terminie złożenia tego zeznania (np. do 30 kwietnia 2009r. od sprzedaży w roku 2008). Jeżeli podatnik nie posiada dochodów, dla których powinien takie zeznanie złożyć, to ma obowiązek złożyć zeznanie (np. PIT-37) wyłącznie dla określenia zryczałtowanego 19% podatku dochodowego od zbycia nieruchomości.
Urząd może ustalić cenę
Jeżeli cena nieruchomości, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.
Z dniem 1 stycznia 2007 r. ustawodawca wprowadził do przepisów tzw. ulgę meldunkową, polegającą na zwolnieniu od podatku dochodowego przychodów uzyskanych z odpłatnego zbycia:
- budynku mieszkalnego (jego części lub udziału w takim budynku),
- lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość (lub udziału w takim lokalu),
- spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego (lub udziału w takim prawie),
- prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej (lub udziału w takim prawie)
- jeżeli podatnik był zameldowany w tym budynku lub lokalu na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia i złoży w urzędzie skarbowym stosowne oświadczenie, że spełnia warunki do tego zwolnienia.
Oświadczenie należy złożyć w terminie składania rocznego zeznania podatkowego w urzędzie skarbowym, którym kieruje naczelnik właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Ww. zwolnienie ma zastosowanie łącznie do obojga małżonków.
Podatek od sprzedaży – nieruchomość nabyta przed 1 stycznia 2007 r.
Sprzedaż nieruchomości nabytej przed 1 stycznia 2007r. powoduje jej opodatkowanie na zasadach obowiązujących 31 grudnia 2006 r.
W przypadku, gdy sprzedaż takiej nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – zbywca płaci zryczałtowany podatek dochodowy w wysokości 10% uzyskanego przychodu (ceny uzyskanej za nieruchomość).
Podatek ten płatny jest bez uwzględnienia poniesionych kosztów, w tym kosztów nabycia nieruchomości, jest należny również w przypadku sprzedaży ze stratą.
Zryczałtowany podatek 10% płatny jest w terminie 14 dni od dnia dokonania zbycia – podpisania aktu notarialnego – i to bez wezwania ze strony urzędu skarbowego. Podatek wpłacić należy na rachunek urzędu skarbowego właściwego ze względu na miejsce zamieszkania podatnika – zbywcy. W tym samym terminie należy złożyć deklarację podatkową PIT-23. Jeżeli opóźniasz się z odprowadzeniem podatku, zapłacisz odsetki za zwłokę. Złóż jednak deklarację PIT-23, gdyż jej nie złożenie lub złożenie po terminie jest karalne (stanowi odpowiednio przestępstwo albo wykroczenie karne skarbowe).
Dochodu (przychodu) ze sprzedaży nieruchomości nie należy wykazywać w żadnym innym zeznaniu podatkowym, w szczególności nie należy go wykazywać w rocznym zeznaniu podatkowym PIT.
Dokonując sprzedaży opisanej nieruchomości można również stosować zwolnienia z podatku dochodowego obowiązujące 31 grudnia 2006r.
Przychody ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych związanych z nieruchomościami, które zostały nabyte do dnia 31 grudnia 2006 r., są wolne od podatku dochodowego, jeżeli:
a) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:
- na nabycie na terytorium Polski budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
- na nabycie na terytorium Polski spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
- na nabycie na terytorium Polski gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
- na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Polski,
- na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację – na cele mieszkalne – własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Polski;
b) w całości – jeżeli sprzedaż nastąpiła w celu uzyskania, w zamian za te nieruchomości lub prawa, spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu albo budynku mieszkalnego lub jego części;
c) w całości – jeżeli sprzedaż nastąpiła w wykonaniu lub w związku z wielostronną umową o zamianie tych budynków lub praw do lokali;
d) w całości – jeżeli nabycie nieruchomości lub praw majątkowych nastąpiło w drodze spadku lub darowizny;
e) w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na ww. cele mieszkaniowe w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Polski, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów (z tego zwolnienia nie mogą korzystać podatnicy, którzy odliczają ulgę odsetkową).
Podatek od czynności cywilnoprawnych
Przy zawarciu aktu notarialnego notariusz pobierze od kupującego również podatek od czynności cywilnoprawnych PCC w wysokości 2% (dotyczy to rynku wtórnego). Nie ponosi go zbywca, zatem nie może zaliczyć go do kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia.
Podstawą opodatkowania PCC jest przy umowie:
- zawieranej przez nierezydentów (osoby zagraniczne) – równowartość w złotych kwoty zagranicznych środków płatniczych, określonej w zezwoleniu dewizowym, przeznaczonych na zapłacenie ceny;
- w pozostałych przypadkach – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego – zatem nie cena.
Urząd skarbowy może we własnym zakresie ustalić podstawę opodatkowania, jeżeli podana przez strony odbiega znacząco od wartości rynkowej.
Źródło: Ministerstwo Finansów; Nieruchomosci-Sprzedam.pl