Prawo pierwokupu to prawo określonej osoby do pierwszeństwa w zakupie danej rzeczy, gdyby jej właściciel zamierzał sprzedać ją innej osobie.
Prawo pierwokupu upoważnia do kupna określonej rzeczy tylko wtedy, kiedy jej właściciel będzie sprzedawał tę rzecz. Natomiast nie można się go domagać w innych przypadkach zbywania rzeczy przez właściciela, np. przy darowiźnie.
Przedmiotem prawa pierwokupu może być między innymi nieruchomość lub jej część. Sprzedawca ma obowiązek respektowania tego prawa. Rzecz, której dotyczy prawo pierwokupu, może być sprzedana osobie trzeciej tylko pod warunkiem, że uprawniony do pierwokupu swego prawa nie wykona, czyli zdecyduje, że jednak nie kupi danej rzeczy.
Prawem pierwokupu mogą być objęte również: wierzytelności, autorskie prawa majątkowe, czy udział w spółce handlowej. Wykonanie prawa pierwokupu zależy w pierwszej kolejności od inicjatywy właściciela rzeczy, który najpierw musi zdecydować się na sprzedaż. Uprawniony do pierwokupu nie może skutecznie domagać się od właściciela przeniesienia na niego własności rzeczy, dopóki sam właściciel nie zechce jej sprzedać.
Uprawnionemu z tytułu pierwokupu przysługuje jako pierwszemu prawo do wykupienia rzeczy w terminie przewidzianym umową. W przypadku nie ustalenia takiego terminu pomiędzy kupującym a sprzedającym, kupujący może swoje prawo pierwokupu wykonać w terminie ustawowym. W przypadku nieruchomości jest to okres jednego miesiąca, natomiast w przypadku rzeczy ruchomych – tygodnia.
Skorzystanie z prawa pierwokupu zależy wyłącznie od woli uprawnionego. Jednak zobowiązanym lub uprawnionym może być jedna lub kilka osób. Jeżeli jest kilku uprawnionych, a niektórzy z nich nie chcą skorzystać z prawa pierwokupu, pozostali mogą wykonać je w całości.
Prawo pierwokupu wykonuje się po cenie ustalonej między stronami w umowie sprzedaży.
Prawo pierwokupu nieruchomości
Jeśli uprawniony chce skorzystać z przysługującego mu prawa, musi złożyć zobowiązanemu (sprzedającemu) oświadczenie, że wykonuje prawo pierwokupu. Z uwagi na fakt, że umowa sprzedaży nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego, również złożenie wymienionego oświadczenia musi mieć postać aktu notarialnego.
Oświadczenie to powinno być złożone w określonym terminie wynikającym z przepisów szczególnych, a w przypadku braku w nich takiego zastrzeżenia, w terminie 1 miesiąca licząc od dnia otrzymania przez uprawnionego powiadomienia o sprzedaży nieruchomości.
Wynikiem wykonania prawa pierwokupu jest to, że między stronami (tj. pomiędzy sprzedającym oraz uprawnionym) powstaje umowa sprzedaży o tej samej treści, co wcześniejsza umowa warunkowa zawarta pomiędzy sprzedającym i osobą trzecią.
Sprzedaż dokonana bezwarunkowo jest nieważna, jeżeli prawo pierwokupu przysługuje na mocy ustawy:
- Skarbowi Państwa (w tym Agencji Nieruchomości Rolnych działającej na rzecz Skarbu Państwa),
- jednostce samorządu terytorialnego,
- współwłaścicielowi,
- dzierżawcy.
Gminie przysługuje prawo pierwokupu nieruchomości:
- niezabudowanej, nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo od jednostki samorządu terytorialnego tj. od gminy, powiatu lub od województwa,
- prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej, niezależnie od formy nabycia tego prawa przez zbywcę,
- nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne (np. pod drogi publiczne i drogi wodne, budowę i utrzymywanie ciągów drenażowych),
- nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości,
- nieruchomości położonej na obszarze portów i przystani morskich.
Prawo pierwokupu nieruchomości w dwóch ostatnich przypadkach (cele publiczne i rejestr zabytków) przysługuje tylko wtedy, gdy zostało ono ujawnione w księdze wieczystej. Jeżeli prawo to nie zostało ujawnione w księdze wieczystej, prawo pierwokupu nie przysługuje.
Prawo pierwokupu nie przysługuje gminie, jeżeli:
- nieruchomości przeznaczone są na cele rolne i leśne,
- sprzedaż nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego następuje na rzecz osób bliskich dla sprzedawcy (zstępni, wstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonek, osoby przysposabiające i przysposobione oraz osoba pozostająca ze sprzedawcą faktycznie we wspólnym pożyciu),
- sprzedaż nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego następuje między osobami prawnymi tego samego kościoła lub związku wyznaniowego,
- prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione jako odszkodowanie lub rekompensata za utratę własności nieruchomości,
- prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione w wyniku zamiany własności nieruchomości,
- sprzedaż nieruchomości następuje na cele budowy dróg krajowych.
Prawo pierwokupu wykonuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta.
Skorzystanie lub nieskorzystanie z prawa pierwokupu jest sprawą rozpatrywaną z urzędu.
Gmina może wykonać prawo pierwokupu w terminie miesiąca od dnia otrzymania zawiadomienia od notariusza o treści umowy sprzedaży nieruchomości.
Osoba, która chce zawrzeć umowę przed upływem ustawowego miesiąca powinna złożyć do wójta (burmistrza, prezydenta miasta) wniosek o wydanie oświadczenia o odstąpieniu od prawa pierwokupu załączając do wniosku przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości.
W przypadku nieskorzystania z prawa pierwokupu, wójt (burmistrz, prezydent miasta), na wniosek zainteresowanego, wydaje oświadczenie o rezygnacji z prawa pierwokupu.
Takie oświadczenie stanowi podstawę zawarcia pomiędzy kupującym a sprzedającym aktu notarialnego – umowy przeniesienia własności.
W przypadku skorzystania z prawa pierwokupu przez gminę zostaje zawarty akt notarialny – oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu u notariusza, który zawiadomił wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o sporządzeniu umowy sprzedaży.
W przypadku, gdyby złożenie oświadczenia u tego notariusza było niemożliwe lub napotykało poważne trudności, może być ono złożone u innego notariusza.
Prawo odkupu
Zastrzeżenie prawa odkupu wywołuje taki skutek, że w ciągu zastrzeżonego terminu, w dowolnej chwili sprzedawca, poprzez oświadczenie woli złożone kupującemu, doprowadza do sprzedaży odwrotnej, czyli odkupuje sprzedaną wcześniej przez siebie rzecz.
Odkup nie może być zrealizowany tam, gdzie nie było wcześniej umowy sprzedaży.
Regulacja wykonania prawa odkupu przewiduje obowiązek przeniesienia na sprzedawcę z powrotem własności rzeczy kupionej za zwrotem ceny i kosztów sprzedaży oraz zwrotem nakładów koniecznych, o ile te ostatnie w międzyczasie zwiększyły wartość rzeczy.
Jeżeli jest kilku uprawnionych do odkupu, a niektórzy z nich nie wykonują tego prawa, pozostali mogą je wykonać w całości.
Warunki wynikające z odkupu mogą być przez strony uzgodnione na zasadach umowy. W przypadku nie określenia tychże warunków, odkupienie przedmiotu sprzedaży od klienta następuje na takich samych warunkach, w których nastąpiła sprzedaż.
Źródło: GazetaPodatnika.pl; Adwokat.com; Gazetaprawna.pl