Przedwstępna umowa, gwarancja a rękojmia, reklamacja, prawo pierwokupu i odkupu, opodatkowanie

Umowa sprzedaży – O prawach konsumentów

Przedwstępna umowa sprzedaży

Umowa przedwstępna powinna zawierać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej (ostatecznej). Powinny więc znaleźć się w niej przynajmniej minimalne postanowienia, jakie są konieczne do zawarcia i wykonania umowy ostatecznej. Chodzi przy tym o wskazanie takich elementów, które w razie sporu stron pozwolą ustalić treść umowy przyrzeczonej. Przedwstępna umowa musi określać wyraźnie przedmiot sprzedaży i cenę – może zostać zawarta np. w formie ustnej, zwykłej pisemnej, pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi, pisemnej z datą pewną bądź też w formie aktu notarialnego (polecane przy kupnie nieruchomości). Zawsze należy pamiętać, że gdy umowa przedwstępna nie została zawarta na piśmie, to w razie sporu bardzo trudno udowodnić, że umowa taka faktycznie została zawarta i jakie były jej postanowienia.

Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie zostanie wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, to nie będzie można żądać jej zawarcia. Skuteczne zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży powoduje, że jej strony mogą żądać zawarcia umowy przyrzeczonej.



Jak napisać przedwstępną umowę sprzedaży

  • OZNACZENIE STRON

Jak w każdej umowie należy bardzo precyzyjnie określić strony umowy.

Jeśli umowę podpisują osoby fizyczne, trzeba podać ich imiona i nazwiska, daty urodzenia, imiona rodziców, adresy zamieszkania, numery dokumentów tożsamości (najczęściej jest to dowód osobisty), ewentualnie numery PESEL.

Jeśli osoby fizyczne prowadzą działalność gospodarczą na podstawie wpisu do ewidencji działalności gospodarczej, obok nazwisk należy podać nazwę tej działalności i numer NIP. Warto również, aby osoby takie przedstawiły odpis zaświadczenia z ewidencji działalności gospodarczej.

W przypadku spółek konieczne jest wskazanie nazwy spółki, adresu siedziby, numeru wpisu do KRS i osoby uprawnionej do jej reprezentacji. Warto również przy podpisywaniu umowy przedstawić odpis z KRS spółki.

  • OŚWIADCZENIE

Strona w przedwstępnej umowie musi oświadczyć, że jest właścicielem sprzedawanej rzeczy.

  • CHARAKTERYSTYKA PRZEDMIOTU

Należy opisać przedmiot sprzedaży. Określić czy jest to ruchomość lub nieruchomość.

Jeżeli sprzedawana jest nieruchomość, to trzeba określić jej położenie (województwo, powiat, gmina, miejscowość, ulica), powierzchnię, numer księgi wieczystej.

Gdy przedmiotem przedwstępnej umowy sprzedaży jest ruchomość, to trzeba opisać jej cechy takie jak kolor, model, rok produkcji, numer silnika, numer rejestracyjny, etc.

Warto też określić stan techniczny rzeczy sprzedawanej.

  • CENA

Strony powinny wskazać cenę sprzedaży.

Powinny też złożyć oświadczenie dotyczące sprzedaży i kupna przedmiotu po określonej cenie.

  • TERMIN

W umowie przedwstępnej trzeba podać datę i miejsce sporządzenia.

Termin zawarcia umowy ostatecznej nie musi, choć oczywiście może, być oznaczony w umowie przedwstępnej.

Można zapisać natomiast, że wydanie przedmiotu w posiadanie kupującemu nastąpi z dniem podpisania ostatecznej umowy sprzedaży.

  • ZADATEK I KARA UMOWNA

W przedwstępnej umowie sprzedaży można zawrzeć klauzule zabezpieczające zawarcie umowy. Najczęściej w tym celu daje się zadatek lub ustanawia karę umowną.

W przypadku uiszczenia zadatku na zabezpieczenie umowy, trzeba wpisać wysokość tego zadatku, a w przypadku ustalonej kary umownej – jej wysokość.

  • PŁATNOŚCI

W umowie powinny znaleźć się ustalenia dotyczące płatności: czy płatność będzie jednorazowa, czy w ratach.

Powinien znaleźć się również zapis określający, kto ponosi koszty zawarcia tej przedwstępnej umowy.

  • ODSTĄPIENIE OD UMOWY

Umowa przedwstępna powinna również określać przypadki, kiedy każda ze stron będzie mogła odstąpić od zawarcia umowy ostatecznej bez ujemnych konsekwencji.

  • PODPISY

Strony powinny umowę przedwstępną własnoręcznie podpisać.



Kara umowna, zadatek

Jeżeli strony przewidziały w przedwstępnej umowie sprzedaży np. obowiązek zapłacenia kary umownej lub zadatku, to gdy jedna strona uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga może wybrać jedną z następujących możliwości:

  • może wystąpić o zapłatę kary umownej, a jeżeli umowa przewiduje zadatek – może odstąpić od umowy i zachować zadatek,
  • może zrezygnować z dochodzenia kary umownej bądź zadatku i zażądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej (a zatem może skorzystać z tzw. słabszego skutku umowy przedwstępnej),
  • jeżeli umowa przedwstępna wywiera tzw. silniejszy skutek, strona uprawniona może – rezygnując z dochodzenia kary umownej bądź zadatku albo z żądania naprawienia szkody – dochodzić w sądzie zawarcia umowy przyrzeczonej.


W jakim terminie umowa przyrzeczona może być zawarta?

Możliwości są następujące:

  • termin do zawarcia umowy przyrzeczonej może zostać wskazany wprost w umowie przedwstępnej.
  • jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został przez strony oznaczony, to powinna być ona zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej.
  • jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy ostatecznej i każda z nich wyznaczyła inny termin, to strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie.

Nierzadko jednak zdarza się, że strona zobowiązana uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej. W takiej sytuacji prawo przewiduje w zasadzie dwa rodzaje rozwiązań: określa się je mianem „skutku słabszego” i „skutku silniejszego” umowy przedwstępnej.

Skutek słabszy

Oznacza, że jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, to druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Nie przysługują jej natomiast żadne środki prawne, żeby domagać się wykonania umowy ostatecznej.

Zakres odszkodowania może obejmować zwrot wydatków poniesionych w związku z zawarciem przedwstępnej umowy. Mogą to być np.:

  • koszty sporządzenia umowy przedwstępnej,
  • koszty notarialne,
  • koszty podróży w celu zawarcia umowy,
  • koszty uzyskania ewentualnych zezwoleń, decyzji administracyjnych, odpisów z księgi wieczystej (opłaty skarbowe, sądowe),
  • koszty porady prawnej.



Skutek silniejszy

Skutek umowy przedwstępnej jest silniejszy, gdy umowa ta czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy.

W takim wypadku strona uprawniona może:

  • zażądać odszkodowania

albo

  • dochodzić w sądzie zawarcia umowy przyrzeczonej; wyrok sądu zastępuje wówczas oświadczenie woli dłużnika z przedwstępnej umowy sprzedaży.

Nie można natomiast dochodzić obu tych roszczeń łącznie.

Źródło: Rzeczpospolita.pl; Wieszjak.pl

Udostępnij!

Comments are closed.