Przedwstępna umowa, gwarancja a rękojmia, reklamacja, prawo pierwokupu i odkupu, opodatkowanie

Umowa sprzedaży – O prawach konsumentów

Przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości

Podczas spisywania przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości, określenie danej nieruchomości może nastąpić przez podanie numeru księgi wieczystej wraz z podaniem sądu, który tę księgę prowadzi. Dane zawarte w księdze wieczystej wystarczająco szczegółowo określają położenie nieruchomości, chociaż w treści umowy można także pomocniczo wskazać jej adres oraz to, czy jest zabudowana budynkami (ewentualnie jakimi budynkami).

Przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości może zawierać także inne postanowienia, np.: oświadczenie sprzedającego, że jest wyłącznym właścicielem nieruchomości lub oświadczenie, że jest ona wolna od wszelkich obciążeń (szczególnie istotny jest fakt, że na sprzedawanej nieruchomości nie została ustanowiona hipoteka). Jeśli hipoteka istnieje, sprzedający może w przedwstępnej umowie sprzedaży zobowiązać się do spłaty hipoteki i do wykreślenia jej z księgi wieczystej w określonym terminie przed zawarciem umowy przyrzeczonej (ostatecznej umowy sprzedaży nieruchomości). Przedmiotem regulacji umowy przedwstępnej może być m.in. kwestia ponoszenia koszów zawarcia takiej umowy.




Zadatek

W celu zabezpieczenia roszczeń z tytułu umowy przedwstępnej, kupujący nieruchomość może dać zadatek w określonej wysokości (w przedwstępnej umowie należy potwierdzić fakt przekazania zadatku drugiej stronie). W wypadku braku zapisu regulującego sprawę w inny sposób, zadatek dany przy zawarciu umowy wywołuje określone konsekwencje. Otóż w razie niewykonania umowy ostatecznej przez jedną ze stron, strona otrzymująca zadatek może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i zadatek zachować. Natomiast strona, która wpłaciła ten zadatek, w razie niewykonania umowy ostatecznej przez stronę drugą może żądać sumy dwukrotnie wyższej. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go wpłaciła.


Czy umowa przedwstępna jest zawsze potrzebna?

Warto zwrócić uwagę, że zawarcie umowy przedwstępnej jest uzasadnione tylko wówczas, jeżeli z różnych względów zawarcie ostatecznej umowy sprzedaży nie jest w najbliższym czasie możliwe, np. strona sprzedająca musi przeprowadzić postępowanie spadkowe po zmarłym właścicielu, uregulować stan prawny nieruchomości lub kupujący musi uzyskać kredyt w banku na sfinansowanie zakupu. Jeżeli natomiast nie ma przeszkód w zawarciu umowy sprzedaży nieruchomości, strony od razu powinny udać się do notariusza w celu sporządzenia umowy właściwej.


Nie podpisujmy umowy przedwstępnej w ciemno

Na polskim rynku nieruchomości zauważyć można kształtowanie się złej praktyki polegającej na poprzedzaniu zawarcia każdej umowy sprzedaży nieruchomości umową przedwstępną z jednoczesną wpłatą zadatku. Dzieje się tak niezależnie od tego, czy kontrahenci są gotowi podpisać właściwą umowę za dwa dni, czy za trzy miesiące.

Niestety większość kupujących nieruchomości nie potrafi samodzielnie sprawdzić ich stanu prawnego i polega jedynie na rozmowie z właścicielem. Na przykład wiele umów przedwstępnych sprzedaży mieszkań zawieranych jest jedynie na podstawie oględzin mieszkania przez kupujących, a umowę przedwstępną podpisuje się z osobą, która w tym mieszkaniu zamieszkuje, co nie musi oznaczać, że jest właścicielem tego mieszkania, a nawet jeżeli jest jego właścicielem, to nie wiadomo, czy może samodzielnie nim dysponować i czy dana nieruchomość jest wolna od obciążeń.

Umowom tego typu nie towarzyszy ani wizyta w spółdzielni mieszkaniowej w przypadku mieszkań spółdzielczych, ani sprawdzenie wpisów w księdze wieczystej w przypadku lokali stanowiących odrębne nieruchomości, natomiast towarzyszy temu zazwyczaj wpłata zadatku, którego niejednokrotnie kupujący już nie odzyska. Stąd też wiele później spraw w sądach, gdy okazuje się, że podpisanie przyrzeczonej (właściwej) umowy nie jest możliwe.

Największa liczba takich spraw dotyczy zawarcia przedwstępnej umowy z osobą nie będącą faktycznie właścicielem. Często zdarzają się też sytuacje, gdy sprzedający pokazuje kupującemu działkę, lecz nie tą, której numer figuruje później w umowie przedwstępnej. Natomiast umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości powinna być poprzedzona takimi samymi czynnościami sprawdzającymi, jak umowa właściwa (ostateczna), zwłaszcza jeżeli towarzyszy jej wpłata pieniędzy.

Po dokonaniu wyboru konkretnego mieszkania, przed podpisaniem umowy przedwstępnej sprzedaży i opłaceniem jakichkolwiek zadatków lub zaliczek, należy koniecznie sprawdzić stan prawny wybranego lokalu.

  • poproś właściciela o pokazanie aktu notarialnego kupna mieszkania lub dokumentu potwierdzającego przydział członkowski
  • sprawdź aktualny, wydany w dniu zawierania umowy, odpis księgi wieczystej
  • poproś o zaświadczenie o braku zaległości czynszowych
  • spytaj właściciela, czy prowadzi działalność gospodarczą, a jeśli tak, to czy mieszkanie nie znajduje się w środkach trwałych firmy
  • sprawdź, czy w mieszkaniu nie jest zameldowany ktoś inny – odpowiednie zaświadczenie sprzedający może uzyskać w urzędzie gminy i powinniśmy wymagać, aby przedstawił je przed podpisaniem aktu notarialnego
  • zobowiąż sprzedającego do wymeldowania wszystkich osób ze sprzedawanego lokalu (najlepiej do dnia podpisania aktu notarialnego)

Oczywiście sytuacja prawna określonych, rozważanych przez nas mieszkań może się różnić i w indywidualnych przypadkach mogą być potrzebne również dodatkowe dokumenty.


Kara umowna zamiast zadatku

Jeśli zawarcie umowy przedwstępnej jest konieczne, a nie dysponujemy dostateczną wiedzą i możliwościami sprawdzenia stanu prawnego nieruchomości, lepszym rozwiązaniem dla kupujących jest przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości z umowną karą pieniężną zamiast z zadatkiem. Pozwala to uniknąć straty kwoty zadatku, a jednocześnie równie silnie wiąże strony.

W umowie takiej sprzedający zobowiązuje się do sprzedaży, a kupujący do kupna oznaczonej nieruchomości za określoną cenę w określonym terminie, ale nie towarzyszy temu wpłata zadatku. Natomiast strony określają, że jeżeli do ostatecznej umowy nie dojdzie z przyczyn leżących po jednej ze stron, zapłaci ona drugiej stronie określoną kwotę pieniężną jako karę.


Przedwstępna umowa sprzedaży a mieszkanie obciążone hipoteką

W związku z tym, że duża część osób kupujących nieruchomości posługuje się przy zakupie kredytem i następnie sprzedaje swoje mieszkania jeszcze przed spłatą całości tego zobowiązania, powstaje problem zakupu nieruchomości obciążonej hipoteką. Jedną z możliwości uregulowania tej okoliczności jest właściwie sporządzona przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości. W umowie tej należy wówczas zaznaczyć, że część pieniędzy ze sprzedaży mieszkania ma dostać bank jako spłatę kredytu, a reszta tafia do zbywcy. Swoją wolę sprzedający powinien zgłosić w banku, z którym ustalić trzeba aktualną wysokość zadłużenia i sposób jego jednorazowej spłaty w celu zwolnienia nieruchomości z obciążenia hipoteką. Istnieje też możliwość przejęcia długu sprzedającego przez nabywcę, który dalej będzie spłacał kredyt. Jednak ta możliwość zależy od zgody banku.


Roszczenie wpisane do księgi

Nabywca może dodatkowo wzmocnić skuteczność swojego roszczenia o zawarcie ostatecznej umowy sprzedaży. Otóż może ujawnić je w księdze wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości, bowiem w księdze wieczystej może być ujawnione m.in. roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości.

Wpis takiego roszczenia do księgi wieczystej oznacza, że staje się ono skuteczne wobec każdego właściciela. W takiej sytuacji nabywca nieruchomości będącej przedmiotem umowy przedwstępnej może żądać zawarcia przyrzeczonej umowy, choćby w międzyczasie zmienił się właściciel tej nieruchomości.

Jeżeli przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości została dodatkowo zawarta w formie aktu notarialnego, to nabywca może również dochodzić w sądzie wobec dotychczasowego właściciela nieruchomości zawarcia umowy ostatecznej w takiej formie.


Przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości z deweloperem

Umowę przedwstępną najlepiej zawierać z deweloperem w formie aktu notarialnego, co zagwarantuje nam możliwość dochodzenia przed sądem samej umowy ostatecznej, jeśli deweloper odmówiłby jej zawarcia.


Niepokojące sygnały ze strony dewelopera:

  • nie chce udostępnić do wglądu dokumentów związanych z planowaną inwestycją,
  • nie umożliwia nabywającemu wcześniejszego zapoznania się z projektem umowy lub kiedy z założenia odmawia wprowadzenia jakichkolwiek korekt do umowy,
  • nie posiada jeszcze ostatecznego pozwolenia na budowę.




Jak powinna wyglądać przedwstępna umowa z deweloperem?

Nawet umowa przedwstępna powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Nie zmienia to faktu, że umowa przedwstępna, zawarta bez notariusza, jest ważna. Podpisując umowę przedwstępną kupna lokalu, sprawdź, czy określa precyzyjnie strony, przedmiot, cenę oraz termin, w jakim deweloper wybuduje mieszkanie i ustanowi odrębną własność, a następnie zawrze umowę ostateczną. Każde słowo w niej zawarte ma swoją moc prawną.

Co musi się znaleźć w umowie przedwstępnej z deweloperem?

Określenie stron

  • nazwa, siedziba i adres firmy oraz numer w rejestrze przedsiębiorców lub ewidencji działalności gospodarczej, jeśli deweloper prowadzi działalność gospodarczą jako osoba fizyczna,
  • dane osoby upoważnionej do reprezentowania firmy, która podpisuje umowę; jeśli jest to pełnomocnik, powinien przedłożyć dokument pełnomocnictwa oraz załączyć do umowy odpis tego dokumentu,
  • dane kupującego – sprawdź czy zostały wpisane poprawnie; może się to okazać ważne nie tylko wtedy, gdy będziesz rozstrzygał hipotetyczne na razie spory z deweloperem przed sądem, ale również wtedy, gdy ubiegasz się o kredyt w banku.

Przedmiot umowy (mieszkanie)

  • adres, piętro w budynku itp.,
  • metraż oraz informacja, w jaki sposób zostanie on ustalony – dopuszczalne wahania, sposób rozliczenia nadwyżki lub „manka” w metrażu, liczba i wielkość poszczególnych pomieszczeń,
  • dane dotyczące powierzchni dodatkowych – balkon, piwnica, garaż itp. wraz z ceną,
  • ewentualne uprawnienia do korzystania na zasadzie wyłączności z miejsc parkingowych, tarasów i ogródków bezpośrednio przylegających do lokalu,
  • standard mieszkania i budynku – zagwarantuj sobie w umowie kontrolę nad wszelkimi zmianami w technologii i stosowaniu materiałów – przypilnuj, by nie mogło się to odbywać bez twojej zgody,
  • udział w prawie do gruntu pod budynkiem (własność lub użytkowanie wieczyste) oraz w częściach wspólnych obiektu – umowa powinna wyraźnie wskazywać, że cena obejmuje również i te prawa (dot. tylko odrębnej własności mieszkania),
  • opis działki budowlanej, na której deweloper buduje budynek: położenie, powierzchnia, numery ewidencyjne działek, numery ksiąg wieczystych, tytuł prawny dewelopera do tej działki. Warto zdobyć od dewelopera oświadczenie, że działka nie jest obciążona hipoteką, albo że do dnia podpisania umowy ostatecznej deweloper zobowiązuje się istniejącą hipotekę wykreślić. Oświadczenie to powinno być potwierdzone aktualnym odpisem z księgi wieczystej.

Cena

  • waloryzacja cen – w umowie powinna znaleźć się informacja, że stawki podane są jako wartość brutto, są ostateczne i nie podlegają zmianie. To niestety rzadkość, dlatego sprawdzenia wymagają również zapisy o ewentualnej waloryzacji cen. Dopilnujmy, by dotyczyła tylko tych kwot, których jeszcze nie wpłaciliśmy, i by został określony okres, w jakim waloryzacja będzie dokonywana. Zwróćmy też uwagę, by w umowie znalazły się zapisy precyzujące przypadki zmiany ceny – np. gdy strony ustaliły spis dopuszczalnych zmian, dobrze podać ich nieprzekraczalną wysokość. Podobnie w razie rezygnacji z określonych elementów w projekcie (np. gdy nie chcemy mieć wybudowanej jednej ściany, określmy, ile zapłacimy mniej),
  • waluta – deweloperzy czasami nie podają stałej ceny w złotych, lecz w walucie obcej, najchętniej w euro; nie jest to korzystne dla kupującego, zwłaszcza gdy kurs danej waluty nie jest stabilny,
  • harmonogram płatności (zwaloryzowanych) rat.

Terminy

  • data wydania lokalu,
  • data podpisania w formie aktu notarialnego umowy ostatecznej,
  • termin zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży oraz przeniesienia własności aktem notarialnym. W umowie ostatecznej, oprócz elementów zawartych w umowie przedwstępnej, trzeba jasno określić, kto będzie sprawować zarząd tymczasowy nieruchomością wspólną do czasu, gdy mająca powstać wspólnota mieszkaniowa wyłoni własny zarząd.

Rozwiązanie umowy

  • warunki rozwiązania umowy, odstąpienia od niej oraz odsetki za nieterminowe wpłaty i kary umowne za niedotrzymanie terminów. Jeżeli znajdzie się tam zapis np. o kilkuprocentowym odszkodowaniu, nieuczciwemu deweloperowi może opłacać się zerwanie umowy i sprzedanie mieszkania po raz drugi za wyższą cenę.


W czym nam pomoże notariusz?

Na podstawie spisanej notarialnie przedwstępnej umowy sprzedaży mieszkania możemy żądać wydania lokalu i wzywać dewelopera do podpisania aktu notarialnego, o ile dopełniliśmy warunków umowy. Jeżeli deweloper proponuje rozwiązanie umowy lub wręcz jednostronnie ją zrywa, zgłaszamy sprawę do sądu, gdzie nie tylko żądamy wydania lokalu, ale przede wszystkim wnosimy, aby sąd do czasu rozstrzygnięcia sporu zabezpieczył przedmiot roszczenia, czyli mieszkanie. Nawet gdybyśmy jeszcze nie uzyskali zabezpieczenia lokalu, kopię pozwu składamy w odpowiednim wydziale ksiąg wieczystych. Gdyby deweloper próbował sprzedać lokal innemu nabywcy, ten dowiedziałby się, że jest inna osoba, która rości sobie prawo do tego lokalu.

Gdy uzyskamy zabezpieczenie przedmiotu sporu, wpisujemy nasze roszczenie do księgi wieczystej, bo sprawa może ciągnąć się długie miesiące, a może nawet lata. Sąd będzie badał zapisy umowy – będzie sprawdzał, jaki ona miała charakter, czy zobowiązywała do przeniesienia własności, czy nie, jakie są racje obu stron.


Klauzule niedozwolone w przedwstępnej umowie sprzedaży nieruchomości

Umowa z chwilą podpisania wiąże obie strony. Jeśli jednak zawiera postanowienia sprzeczne z bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa, to oczywiście są one nieważne. Jeżeli klient został wprowadzony w błąd, będzie mógł uchylić się od skutków prawnych oświadczenia woli w trybie i na zasadach przewidzianych przez przepisy kodeksu cywilnego.

Jeżeli nie negocjowałeś umowy, a znalazły się w nim niedozwolone zapisy, jest to podstawą do uznania umowy za nieważną, o co możesz się starać na drodze sądowej. Lepiej jednak dokładnie sprecyzować dokument…


Poniżej omówiono przykłady takich niedozwolonych klauzul, które mogą pojawić się w przedwstępnych umowach.

Klauzula wyłączająca lub istotnie ograniczająca odpowiedzialność zbywcy względem kupującego za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania. Najlepszym przykładem takiej klauzuli będzie wyłączenie odpowiedzialności dewelopera za opóźnienie w wybudowaniu budynku czy oddaniu lokalu do użytkowania.

Klauzula zezwalająca deweloperowi na przeniesienie wszystkich praw i przekazanie obowiązków wynikających z umowy na dowolną osobę trzecią (np. innego dewelopera) bez zgody kupującego. Gdyby dopuszczalne było takie przeniesienie, deweloper mógłby bez zgody kupującego przenieść prawa i obowiązki na inny podmiot (np. na niewypłacalnego dewelopera), a sam uniknąłby jakiejkolwiek odpowiedzialności. Kupujący musi mieć możliwość faktycznego decydowania o tym, kto jest drugą stroną umowy.

Klauzula uzależniająca zawarcie, treść lub wykonanie przedwstępnej umowy od zawarcia innej umowy, nie mającej bezpośredniego związku z umową przedwstępną. Jeżeli jednak np. zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości uzależnione będzie od podpisania umowy o zarządzanie nieruchomością, to należy uznać, że takie postanowienie jest dozwolone, jako bezpośrednio związane ze sprzedażą.

Klauzula uprawniająca sprzedawcę do jednostronnej zmiany przedwstępnej umowy bez ważnej przyczyny wskazanej w tej umowie. W przypadku uprawnienia sprzedawcy do zmiany ceny, taką ważną przyczyną może być drobne odstępstwo od ustalonego metrażu budynku/lokalu. Należy jednak pamiętać o tym, aby te przyczyny były opisane i żeby zdawać sobie sprawę, iż w określonych przypadkach, sprzedawca będzie miał prawo zmienić jednostronnie warunki.

Klauzula wyłączająca obowiązek zwrotu kupującemu uiszczonej ceny za świadczenie nie spełnione w całości lub części, jeżeli kupujący zrezygnuje z zawarcia umowy lub jej wykonania na skutek braku spełnienia świadczenia. Jako przykład takiej klauzuli można wskazać sytuację, gdyby na skutek opóźnienia w oddaniu budynku/lokalu do użytkowania, kupujący odstąpił od umowy, a sprzedawca miałby prawo zatrzymać zapłaconą przez kupującego cenę lub jej część. Zawsze w przypadku, jeżeli do odstąpienia od umowy dojdzie z winy sprzedawcy, sprzedawca powinien być zobowiązany do zwrotu nabywcy całej uiszczonej przez niego kwoty.

Klauzula pozbawiająca wyłącznie kupującego uprawnienia do rozwiązania umowy, odstąpienia od niej lub jej wypowiedzenia. W przypadku przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości najczęściej do czynienia mamy z prawem do odstąpienia z przyczyn wskazanych w umowie. Należy upewnić się, iż zarówno kupujący, jak i sprzedawca, mają takie prawo, choć przyczyny odstąpienia będą różne dla każdego z nich.

Klauzula nakładająca wyłącznie na kupującego obowiązek zapłaty ustalonej sumy na wypadek rezygnacji z zawarcia lub wykonania ostatecznej umowy. Często w umowach przedwstępnych znajduje się postanowienie, że kupujący zapłaci karę umowną, gdyby nie przystąpił do zawarcia umowy ostatecznej. Taki sam obowiązek powinien być nałożony na sprzedawcę.

Klauzula nakładająca na kupującego, który nie wykonał zobowiązania lub odstąpił od umowy obowiązek zapłaty rażąco wygórowanej kary umownej lub odstępnego. Pojęcie “rażąco” jest nieostre i musi być oceniane odrębnie dla każdego przypadku. Należy jednak spodziewać się, iż kara taka będzie wyższa w przypadku budowy domu wolnostojącego dla kupującego, niż w przypadku nabywania mieszkania w budynku już wybudowanym.

Klauzula wyłączająca jurysdykcję sądów polskich lub poddająca sprawę pod rozstrzygnięcie sądu polubownego polskiego lub zagranicznego albo innego organu, a także narzucająca rozpoznanie sprawy przez sąd, który wedle ustawy nie jest miejscowo właściwy. A zatem prawidłowym będzie wpisanie sądu właściwego ze względu na siedzibę sprzedawcy, miejsce zamieszkania kupującego bądź położenia nieruchomości.

Wszystkie niedozwolone zapisy umowne można znaleźć na stronie UOKiK: www.uokik.gov.pl

Źródło: Rzeczpospolita.pl; Hipotekaplus.pl; Oferty.net; AIG/Lincoln Residential; uokik.gov.pl

Udostępnij!

Comments are closed.