Rękojmia za wady oraz gwarancja jakości chronią kupujących przy nabyciu nie tylko rzeczy ruchomych, lecz także nieruchomości. Gwarancja dotyczy tylko wad fizycznych, rękojmia obejmuje również wady prawne.
Kupujący może dokonać reklamacji z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy niezależnie od uprawnień wynikających z gwarancji.  Może więc wybrać, czy chce wykorzystać przepisy o rękojmi, czy te o gwarancji – wybiera te, które są dla niego w danej sytuacji bardziej korzystne.
Rękojmia oznacza bezwzględną odpowiedzialność sprzedawcy za wady fizyczne sprzedanej rzeczy. Powstaje ona z mocy prawa, a jej ograniczenie czy też wyłączenie nie jest możliwe w umowach zawieranych z konsumentami. Uprawnienia z tytułu rękojmi przysługiwałyby kupującemu także wówczas, gdyby nie wspomniano o tym w umowie. Należy jednak pamiętać, że rękojmia nie działa w stosunku do tych wad, o których kupujący wiedział w chwili zawarcia umowy sprzedaży.
Rękojmia obejmuje 2 rodzaje wad:
- wady fizyczne – mówimy o nich wtedy, gdy wady zmniejszają wartość lub użyteczność rzeczy sprzedanej (w tym także nieruchomości); gdy rzecz nie ma właściwości, o których zapewniał sprzedawca (np. okna w mieszkaniu są plastikowe, a nie – jak zapewniał deweloper – drewniane); lub gdy rzecz zostaje wydana kupującemu w stanie niezupełnym (np. w mieszkaniu brak będzie drzwi wejściowych)
- wady prawne – mówimy o nich wtedy, gdy sprzedawana rzecz nie stanowi własności sprzedawcy, lecz osoby trzeciej, lub też gdy rzecz jest obciążona prawem osoby trzeciej (np. hipoteką, prawem użytkowania, służebnością).
Kiedy przysługuje ochrona z tytułu rękojmi
Rękojmia służy więc przede wszystkim ochronie kupujących, którzy zostają wprowadzeni w błąd co do wymienionych przez sprzedawcę właściwości rzeczy. Należy bowiem zaznaczyć, że ochrona z tytułu rękojmi nie przysługuje kupującemu, jeśli wiedział on o wadzie w chwili zawierania umowy lub wydania rzeczy. Warto jednak pamiętać w przypadku kupna nieruchomości, że istnieje domniemanie wiedzy co do istnienia wad prawnych, jeżeli świadczyły o nich zapisy ksiąg wieczystych.
O wadzie należy powiadomić sprzedawcę w ciągu miesiąca od jej wykrycia. Uprawnienia z tytułu rękojmi wygasają zaś po upływie roku od wydania rzeczy kupującemu (3 lat przy wadzie budynku).
Z tytułu rękojmi kupującemu przysługują 2 podstawowe uprawnienia:
- do odstąpienia od umowy – umowę uznaje się wtedy za nie zawartą, a świadczenia stron ulegają wzajemnemu zwrotowi; sprzedawca może jednak niezwłocznie wady usunąć albo dostarczyć rzecz wolną od wad, nie dopuszczając w ten sposób do odstąpienia od umowy; w przypadku wad nieruchomości realizacja tego uprawnienia jest utrudniona, ponieważ wymaga złożenia oświadczeń w formie aktu notarialnego
- do żądania obniżenia ceny.
Od gwarancji rękojmię odróżnia także to, iż roszczenia z tytułu rękojmi przysługują z mocy samego prawa, a zatem nie wymagają dodatkowego zapisu w umowie. Z drugiej strony warto pamiętać, że uprawnienia wynikające z rękojmi można ograniczyć, a nawet wyłączyć – jednak w tym celu konieczny jest wyraźny zapis w umowie sprzedaży.
Źródło: Money.pl; Rzeczpospolita.pl