Przedwstępna umowa, gwarancja a rękojmia, reklamacja, prawo pierwokupu i odkupu, opodatkowanie

Umowa sprzedaży – O prawach konsumentów

Umowa sprzedaży nieruchomości

Umowę sprzedaży nieruchomości podpisuje się w obecności notariusza.

Notariusz sporządza projekt aktu notarialnego. W tym celu gromadzi wszelkie niezbędne informacje i dokumenty. Zwyczajowo również przekazuje taki projekt stronom do akceptacji. Następnie zaakceptowany przez obydwie strony akt notarialny jest odczytywany przez notariusza w obecności stron. Strony umowy sprzedaży nieruchomości oraz notariusz parafują poszczególne strony aktu notarialnego oraz podpisują się na jego końcu.

Oryginał aktu notarialnego pozostaje u notariusza, natomiast strony dostają jego odpisy. Odpisy przesyłane są również do sądu hipotecznego i innych urzędów.

Umowy przed notariuszem dokonywane są w jego kancelarii. A za ich wykonanie notariuszowi przysługuje wynagrodzenie. Notariusz pobiera również opłaty sądowe (za wpis w księdze wieczystej) oraz podatek VAT od czynności, a także opłaty za sporządzone odpisy.

Procedura

Strony umawiają się na wybór notariusza. Mogą wybrać dowolnego notariusza, niezależnie od lokalizacji jego biura, ponieważ każdy z nich ma te same uprawnienia.

Strony mogą przedstawić swój projekt umowy. Jednak notariusz musi zawsze sprawdzić go pod kątem zgodności z prawem, a także zbadać, czy nie zostały naruszone interesy którejś ze stron lub osób trzecich.

Częstą praktyką jest jednak to, iż to sam notariusz sporządza projekt aktu notarialnego, a strony wyrażają na niego zgodę.




Opłaty notarialne

Przyjęte jest, że maksymalna stawka opłaty notarialnej zależy od wartości nieruchomości. Taką wartość ustala się najczęściej na podstawie oświadczeń stron.

Maksymalna stawka opłaty notarialnej wynosi:

  • do 3000 zł — 100 zł;
  • powyżej 3000 zł do 10 000 zł — 100 zł + 3 proc. od nadwyżki powyżej 3000 zł;
  • powyżej 10 000 zł do 30 000 zł — 310 zł + 2 proc. od nadwyżki powyżej 10 000 zł;
  • powyżej 30 000 zł do 60 000 zł — 710 zł + 1 proc. od nadwyżki powyżej 30 000 zł;
  • powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł — 1010 zł + 0,5 proc. od nadwyżki powyżej 60 000 zł;
  • powyżej 1 000 000 zł — 5710 zł + 0,25 proc. od nadwyżki ponad 1 000 000 zł, nie więcej jednak niż sześciokrotność przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce w poprzednim roku.

Do opłaty należy doliczyć podatek VAT w wysokości 23 proc. opłaty notarialnej.

Zobowiązani jesteśmy także do uiszczenia 200 złotych opłaty sądowej i – w przypadku nieruchomości na rynku wtórnym – podatku od czynności cywilnoprawnych, który wynosi 2 proc. wartości nieruchomości.

Jakie elementy musi określać umowa sprzedaży nieruchomości?

Taka umowa musi określać następujące elementy, by mogła być uznana za ważną:

  • Przedmiot

Konieczne jest dokładne oznaczenie nieruchomości poprzez podanie jej położenia, adresu, powierzchni, numeru księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości oraz sądu wieczystoksięgowego, w którym księga ta jest prowadzona, podanie numerów geodezyjnych działek (działki), z których nieruchomość się składa; jeżeli nieruchomość jest zabudowana, w akcie notarialnym obejmującym umowę sprzedaży fakt ten powinien być wskazany, z podaniem rodzaju tych budynków i ich powierzchni lub kubatury (dane te winny wynikać z księgi wieczystej); należy pamiętać o tym, że budynki jako części składowe są również przedmiotem sprzedaży i nie mogą być wyłączone z transakcji; podobnie sprawa wygląda w przypadku użytkowania wieczystego nieruchomości, gdyż wtedy wraz z przeniesieniem użytkowania wieczystego następuje przeniesienie własności budynków.

Należy zwrócić uwagę, że przedmiotem kupna może być tylko nieruchomość, która jest wyodrębniona prawnie, a więc musi ona stanowić co najmniej działkę oznaczoną własnym numerem geodezyjnym. Niedopuszczalne jest zatem, aby strony, stosownie do swoich zamierzeń i niezależnie od podziałów geodezyjnych na działki gruntu, oznaczyły jakąś dowolną część nieruchomości nie stanowiącej działki gruntu i zawarły w odniesieniu do niej umowę sprzedaży. Konieczne jest w takim przypadku uprzednie przeprowadzenie podziału nieruchomości na podstawie przepisów art. 92-100 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i  trybu dokonywania podziałów nieruchomości (Dz. U. 2004 r. Nr 268 poz. 2663).

  • Cena

Cena może być określona poprzez podanie kwoty lub sposobu, kryteriów jej wyliczenia.

  • Strony transakcji

Oznaczenie stron następuje poprzez:

  1. W przypadku osób fizycznych: podanie imion, nazwisk, imion rodziców, adresu zamieszkania, serii i numeru dowodu tożsamości,
  1. W przypadku osób prawnych – podanie firmy, siedziby, wskazanie sądu lub innego organu prowadzącego stosowny rejestr danej osoby prawnej oraz numer tego rejestru, podanie danych osoby (osób) działających w imieniu osoby prawnej – jak w przypadku osób fizycznych.

Brak określenia w umowie któregokolwiek z powyższych elementów powoduje jej bezwzględną nieważność.




Na co zwracać uwagę podczas podpisywania umowy sprzedaży nieruchomości z deweloperem?

  • Przede wszystkim pamiętajmy, że umowa z deweloperem (jak w teorii każda umowa) powinna spełniać zasadę ekwiwalentności. W praktyce oznacza to, że prawa i obowiązki każdej ze stron powinny być rozłożone w miarę równomiernie.
  • Należy się upewnić, że dokument ten podpisujemy z deweloperem, a nie z inną zależną od niego spółką.
  • Upewnijmy się, że umowa ze strony dewelopera zostanie podpisana przez wskazaną(e) w umowie osobę(y).
  • Zwykle trudno przed wybudowaniem oszacować metraż ze 100% dokładnością. Nie powinniśmy jednak godzić się na zastrzeżenie w tej kwestii przekraczające +/- 3% powierzchni. Do umowy sprzedaży powinny być również załączone, jako integralne załączniki, plan i rzut mieszkania. Zadbajmy o to, aby były dobrze i szczegółowo oznaczone oraz opisane. Jeśli z oferty dewelopera wynika, że na osiedlu będzie określona infrastruktura (pasy zieleni, plac zabaw itd.), zażądajmy jako załącznika do umowy także dokładnego planu zagospodarowania terenu łącznie z jego specyfikacją.
  • Dla większości kupujących najważniejsza jest cena. Na co zwrócić uwagę w tym przypadku? Przede wszystkim na określenie ostatecznej ceny metra kwadratowego. Pamiętajmy, że stwierdzenie, iż ‘cena jest stała, ale ulec może zmianie w przypadku zmiany stawki VAT i znacznego wzrostu cen materiałów budowlanych’, oznacza, że o żadnej stałości nie ma mowy. Deweloper jest profesjonalnym uczestnikiem obrotu i musi tak kalkulować ceny, aby uwzględniać ewentualne zmiany podatkowe oraz zmiany cen. Warto tego żądać.
  • Ponadto istotny jest termin płatności. Zwykle zapłata podzielona jest na transze. Część deweloperów jednak określa terminy zapłaty kolejnych transz jako kolejne kalendarzowe daty, bez żadnego odniesienia się do harmonogramu robót. To niebezpieczny zapis. Terminy powinny być bowiem powiązane z oddawaniem kolejnych etapów inwestycji.
  • Zawsze też może się zdarzyć, że któraś ze stron nie będzie chciała/mogła sfinalizować umowy. Z tego względu umowa musi zawierać jasne warunki jej wypowiedzenia i odstąpienia od jej realizacji. I tu właśnie pojawia się często brak ekwiwalentności, podczas gdy każda ze stron powinna mieć prawo do wypowiedzenia lub odstąpienia od umowy sprzedaży, ale również pewność, że jeżeli przyczyna takiego faktu leży po drugiej stronie, jej interesy są zabezpieczone. Tymczasem normą są niestety zapisy określające rażąco wygórowane kary umowne albo odstępne dla kupującego mieszkanie, przy minimalnych obciążeniach dla dewelopera, jeżeli to on nie wykona umowy.


Tak więc pilnujmy aby:

  • jasno określić, w jakim przypadku można odstąpić od umowy sprzedaży nieruchomości
  • przyczyny uzasadniające odstąpienie przez dewelopera były skonkretyzowane
  • obciążenia wynikające dla obu stron były ekwiwalentne i wykonalne.

Nie może mieć miejsca sytuacja, w której deweloper może wypowiedzieć umowę bez podania konkretnej przyczyny za wypłatą np. kary umownej w wysokości 3% wartości umowy, a my w analogicznej sytuacji musimy zapłacić 10% kary, znaleźć chętnego na mieszkanie, z którego rezygnujemy i czekać 60 dni na zwrot wpłaconych wcześniej kwot. A już zupełnie niedopuszczalny jest zapis dający deweloperowi prawo do odstąpienia od sprzedaży bez podania przyczyny (lub z podaniem abstrakcyjnych przyczyn niezależnych od dewelopera) do dnia określonego w umowie bez zapewnienia takiego prawa nabywcy.

Podobnie nie gódźmy się na zapis dający deweloperowi bezwarunkowe prawo do wypowiedzenia umowy sprzedaży nieruchomości, jeżeli kupujący spóźni się z zapłatą kolejnej raty. W takim wypadku żądajmy zapisu zobowiązującego dewelopera do wysłania uprzedniego wezwania do zapłaty ze wskazaniem kolejnego terminu.

Kolejną kwestią jest odbiór mieszkania

Po pierwsze: termin powinien być jasno określony. Oczywiście nie musi być to konkretny dzień kalendarzowy, ale przynajmniej dająca się w oczywisty sposób wyznaczyć data (np. nie później niż do …). Natomiast unikajmy sformułowań oderwanych zupełnie od dat kalendarzowych (np. „w ciągu dwóch miesięcy od dnia odebrania inwestycji przez upoważniony organ administracyjny”).

Po drugie: znowu pojawia się kwestia opóźnień i odpowiedzialności za nie. Pamiętajmy, że deweloper jest profesjonalistą i to na nim powinno ciążyć ryzyko związane z np. zmianą przepisów dotyczących warunków oddania lokalu mieszkalnego do użytkowania (zmiany w tego typu przepisach nigdy nie następują zresztą z dnia na dzień) oraz składania wniosków do nadzoru z odpowiednim wyprzedzeniem. Nie zgadzajmy się więc na zapisy pozwalające przesuwać termin oddania mieszkania „w związku z opóźnieniem w działaniu właściwych organów administracyjnych”, a takie zapisy często w umowach się pojawiają.

Następna sprawa to powiadomienie o odbiorze i konsekwencje nie stawienia się w wyznaczonym terminie. Część deweloperów potrafi łączyć zapis o „powiadomieniu o odbiorze z tygodniowym wyprzedzeniem” z klauzulą „w przypadku nie stawienia się w terminie sprzedawca dokona jednostronnego odbioru lokalu”. Zatem np. dwutygodniowy urlop może pozbawić nas odbioru. Nie gódźmy się na takie zapisy.

Ponadto jasno powinien być określony fakt, że obowiązek płacenia za mieszkanie powstaje z chwilą podpisania protokołu odbioru. Tymczasem deweloperzy wprowadzają czasem absurdalne terminy typu „od dnia odebrania kluczy”, co pozwala im przerzucić obowiązek opłacania na kupującego nawet wówczas, gdy podczas odbioru okazuje się, że mieszkanie nie nadaje się do zamieszkania bez poprawek.

No i wreszcie – upragniony akt notarialny. Analogicznie jak w przypadku terminu, pilnujmy, by zapis o terminie był dostatecznie precyzyjnie określony (np. w ciągu 60 dni od odbioru). W obu wypadkach, przy określeniu terminu odbioru i aktu notarialnego, zadbajmy o to, by przekroczenie terminów wiązało się z karą umowną za każdy dzień zwłoki. W innym razie, w kwestii spełnienia tych terminów, będziemy zależni tak naprawdę jedynie od dobrej woli dewelopera.

Źródło: eGospodarka.pl; Mk-estate.pl; Wieszjak.pl; GazetaPodatnika.pl; Nieruchomosci-Sprzedam.pl

Udostępnij!

Comments are closed.